Impozitul pe chirie se calculează simplu dacă îl pui pe o foaie: pornești de la venitul brut din chirii, scazi cota forfetară de cheltuieli, aplici cota de impozit pe venitul net și verifici dacă apare și obligația de CASS. Mai jos vezi calculul complet, cu un exemplu, în logica explicațiilor de pe TaxeLive.
Ce treci pe foaie înainte de calcul
Ai nevoie de câteva date din contractul de închiriere și din încasările reale. Cotele legale se pot schimba, așa că le verifici de fiecare dată înainte de a face socoteala; TaxeLive explică pe larg regulile pentru persoane fizice.
- venitul brut anual: chiria lunară înmulțită cu numărul de luni încasate;
- cheltuiala forfetară: o cotă fixă din venitul brut, acordată fără documente justificative;
- venitul net: venitul brut minus cheltuiala forfetară;
- impozitul: cota legală aplicată venitului net.
Exemplu pas cu pas
Presupunem, doar pentru ilustrare, o chirie de 1.000 de lei pe lună, încasată în toate cele 12 luni, o cotă forfetară de 20% și un impozit de 10%. Cifrele nu sunt o recomandare, ci arată mecanismul.
Pasul 1: venitul brut
Înmulțești 1.000 cu 12 și obții 12.000 de lei. Dacă apartamentul a stat gol două luni, înmulțești cu 10, pentru că se impozitează ce ai încasat sau ai avut de încasat conform contractului.
Pasul 2: venitul net
Din 12.000 de lei scazi cota forfetară de 20%, adică 2.400 de lei. Rămân 9.600 de lei venit net. Nu mai deduci separat facturi de reparații sau de întreținere, deoarece forfetul le acoperă.
Pasul 3: impozitul
Aplici 10% la 9.600 de lei și rezultă 960 de lei impozit anual. Pe foaie scrii suma, iar lângă ea notezi sursa cotelor folosite, ca să poți reface calculul oricând.
Verificarea rapidă
Ca să verifici rezultatul, înmulțești venitul brut cu 0,8 și apoi cu 0,1. În exemplul nostru, 12.000 înmulțit cu 0,8 dă 9.600, iar 9.600 înmulțit cu 0,1 dă 960. Dacă ajungi la aceeași sumă pe ambele căi, foaia este corectă. Pune datele într-un tabel simplu, cu coloane pentru lună, chirie încasată și observații, ca să vezi imediat unde ai o lună lipsă sau o chirie modificată.
Ce se adaugă după impozit
Contribuția la sănătate, CASS, depinde de nivelul total al veniturilor tale din anumite surse, nu doar de chirie. Dacă totalul trece de pragurile prevăzute de lege, plata se calculează separat și se declară împreună cu impozitul. Verifică pragurile în vigoare înainte de depunere.
Un detaliu practic: contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF, iar venitul se declară prin Declarația unică, în termenul legal. Mulți proprietari folosesc pentru depunere și pentru urmărirea sumelor serviciile ANAF online, fiindcă totul se poate face fără deplasare la ghișeu.
Greșeli frecvente pe care le eviți
- uiți lunile în care chiria a fost încasată cu întârziere;
- aplici cota de impozit direct pe venitul brut, fără să scazi forfetul;
- nu păstrezi contractul și dovezile încasărilor;
- depui declarația după termen, ceea ce atrage sancțiuni;
- ignori moneda contractului: dacă chiria este stabilită în euro, încasările se convertesc după regulile fiscale în vigoare.
Recomandare practică
Printează foaia de calcul, completează-o cu datele tale și păstreaz-o lângă contract. Când se schimbă o cotă sau un prag, refaci doar rândul afectat. Pentru alte situații, cum este cazul mai multor imobile închiriate, rămâi la ghidurile TaxeLive și, dacă ai dubii, cere părerea unui contabil.
